Trải qua gần hai năm chờ đợi, một gia đình ở vùng ven TP.HCM mới có thể chia miếng đất cho con cái. Tuy nhiên, quy định cũ của địa phương đã không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại, khiến hồ sơ tách thửa bị đẩy đi đẩy lại giữa các phòng ban. Đây là tình trạng chung của hàng ngàn hộ dân sau khi TP.HCM sáp nhập với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Hiện nay, thành phố áp dụng đồng thời 3 quy định khác nhau về tách thửa và hợp thửa đất, dẫn đến sự lúng túng cho cả cán bộ lẫn người dân.\n\nDự thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình lên UBND thành phố nhằm thay thế các quy định riêng lẻ. Dự thảo này đưa ra 2 phương án phân chia khu vực, với diện tích tối thiểu tách thửa dao động từ 36 m² đến 100 m². Mức 36 m² áp dụng cho khu vực đô thị trung tâm và khu dân cư mật độ cao, với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m. Các khu vực ven đô áp dụng mức 50 m² đến 60 m², còn khu vực ngoại thành và nông thôn yêu cầu từ 80 m² đến 100 m².\n\nĐiểm đáng chú ý thứ hai nằm ở quy định về lối đi. Dự thảo tiếp thu tinh thần của Điều 220 luật Đất đai 2024, cho phép thỏa thuận lối đi với đất liền kề nhưng bổ sung một ràng buộc quan trọng. UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo có trách nhiệm xem xét lối đi do các bên thỏa thuận có bảo đảm nhu cầu thoát hiểm trong công tác phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng hay không.\n\nTuy nhiên, sự nới lỏng điều kiện tách thửa cũng mở ra cơ hội cho hoạt động phân lô bán nền trái phép. Ranh giới giữa "tách thửa cho nhu cầu ở thực" và "tách thửa để đầu cơ" rất mỏng manh. Điều này chỉ có thể được giữ bằng năng lực giám sát của chính quyền địa phương.\n\nDự thảo này không đơn giản là cởi trói thị trường mà còn phụ thuộc vào cách chính quyền thực thi.
Trải qua gần hai năm chờ đợi, một gia đình ở vùng ven TP.HCM mới có thể chia miếng đất cho con cái. Tuy nhiên, quy định cũ của địa phương đã không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại, khiến hồ sơ tách thửa bị đẩy đi đẩy lại giữa các phòng ban. Đây là tình trạng chung của hàng ngàn hộ dân sau khi TP.HCM sáp nhập với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Để giải quyết vấn đề này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình lên UBND thành phố dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất trên toàn địa bàn sau sáp nhập. Dự thảo này nhằm thay thế các quy định riêng lẻ đang áp dụng, đồng thời đưa ra 2 phương án phân chia khu vực với diện tích tối thiểu tách thửa dao động từ 36 m² đến 100 m².
Mức 36 m² được áp dụng cho khu vực đô thị trung tâm và khu dân cư mật độ cao, với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m. Các khu vực ven đô áp dụng mức 50 m² đến 60 m², còn khu vực ngoại thành và nông thôn yêu cầu từ 80 m² đến 100 m².
Điểm đáng chú ý thứ hai nằm ở quy định về lối đi. Dự thảo tiếp thu tinh thần của Điều 220 luật Đất đai 2024, cho phép thỏa thuận lối đi với đất liền kề nhưng bổ sung một ràng buộc quan trọng. UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo có trách nhiệm xem xét lối đi do các bên thỏa thuận có bảo đảm nhu cầu thoát hiểm trong công tác phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng hay không.
Tuy nhiên, sự nới lỏng điều kiện tách thửa cũng mở ra cơ hội cho hoạt động phân lô bán nền trái phép. Ranh giới giữa "tách thửa cho nhu cầu ở thực" và "tách thửa để đầu cơ" rất mỏng manh. Điều này chỉ có thể được giữ bằng năng lực giám sát của chính quyền địa phương.
Dự thảo này không đơn giản là cởi trói thị trường mà còn phụ thuộc vào cách chính quyền thực thi. Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã kiến nghị bỏ quy định xử lý trường hợp hộ nghèo, cận nghèo hoặc hoàn cảnh khó khăn vốn có trong Quyết định 100 cũ nhằm tránh tiêu cực vì pháp luật chưa định nghĩa rõ các trường hợp này.
Tuy nhiên, dự thảo vẫn còn khoảng trống. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng dự thảo chưa xử lý đầy đủ trường hợp hợp thửa đất có tồn tại lối đi chung. Sau khi hợp thửa, nhiều trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu duy trì lối đi chung mà muốn sử dụng phần diện tích này cùng mục đích với các thửa đất còn lại. Nếu không có cơ chế xử lý rõ ràng thì phần đất lối đi chung dễ rơi vào tình trạng "treo" về pháp lý.
Người dân có nhu cầu ở thực không cần được "cởi trói". Họ cần một quy trình minh bạch, một bộ tiêu chí rõ ràng và một bộ máy hành chính hoạt động đúng chức năng. Còn những ai muốn lợi dụng quy định tách thửa để phân lô bán nền trái phép, để biến đất nông nghiệp thành đất ở mà không qua quy hoạch thì chính họ mới là đối tượng cần bị "thắt chặt".
Vấn đề là liệu chính quyền cơ sở có đủ năng lực và ý chí để phân biệt hai nhóm này hay không khi mà chính họ là người cầm bút ký duyệt hồ sơ hằng ngày.
Theo bài viết của XU HƯỚNG 24
Bình luận